深圳一酬金制物业小区，前物业向业主追讨206万

近日，位于深圳罗湖的一小区业主向读特新闻记者报料称，该小区与前任物业服务企业因物业服务合同纠纷陷入官司之中，小区全体业主可能面临超200万元的赔偿。

物业为小区服务4年，累计亏损超200万元

据该小区第四届业委会成员王先生（化名）讲述，该小区建成于2003年。

2024年4月，小区业主大会收到由前任物业公司为原告的民事起诉状，要求业主支付物业为服务活动垫付的费用及合同酬金，共计206万余元。

起诉状显示，2019年5月，小区业主大会通过公开招标选聘的方式，确定某物业公司为该小区的物业服务企业。

同年6月，小区第三届业委会与该物业签署《物业服务合同》，合同期限三年（2019年7月15日至2022年7月1日）。

合同约定：

“物业服务费实行酬金制，原告每月按应收项目饱和收入总额的10%提取酬金。

合同到期时，如物业服务费用存在不足，由业主在本合同到期前，一次性按合同期内应交物业服务费用占本物业管理区域内累计应交物业服务总费用额的比例补足。”

同日，双方还签署了《物业服务合同补充协议》，约定“经审计，出现物业服务资金不足的，由全体业主按照其专有部分面积的比例进行补充，于第二季度首月直接向全体业主收取不足部分。”

起诉状称，该物业于2019年9月进场为小区提供服务，至2023年8月退出小区。

实际退场后，物业仍与小区业主大会沟通审计事宜，未得到明确回应。2023年11月，物业委托会计师事务所对其服务期间的物业费收支情况进行审计。

《专项审计报告》显示，原告为保证各项物业服务工作正常开展，累计亏损219万余元，不足以支付项目对外债务和应付原告垫付费用及酬金206万余元。基于此，原告提起诉讼，要求被告实际承担合同责任。

据悉，该案目前仍在一审审理阶段。

小区业主大会：巨额“亏损”不符合双方约定

“小区全体业主对此无法认可。”王先生在接受记者采访时表示，物业在服务期间虽设立了共有资金共管账户，但各项开支由物业公司单方面做主，共有资金账户并没有实现真正意义的“共管”。

王先生提到，物业公司进场后，时任第三届业委会随即任期届满，直至2024年11月新一届业委会才正式备案。

而在服务期间，物业公司除了公布少数季度收支财报外，各年度预算均没有经过业主大会会议审核或批准。

据了解，在酬金制物业服务模式下，物业公司需定期公示收支账目，包括每年度的预算、决算、支出等情况。

业委会则应每年召开业主大会等定期会议，审核物业公司的年度预算、决算及收支等情况。

王先生提供的民事答辩状显示，物业方面未提交2019年度、2020年度预算报告，该小区第四届业委会多次催促未果；2021年度预算于当年9月份才提交；于2022年1月提交的2022年度预算报告预计亏损超过百万元，最终该预算在业主大会表决中未通过。

小区业主大会主张，双方应严格遵循合同约定的价格确定双方的权利义务。

履行“量入为出、合理开支”的基本财务收支准则，这也是《物业服务合同》约定物业服务企业应及时公布年度计划与支出预算的意义。

但业主大会认为，物业企业未能遵循这些程序，其开支的真实性难以令人置信。

此外，业主大会认为，综合计算的物业服务单价远远超出了《物业服务合同》所确定的价格，不符合双方约定，不应得到法律支持。