六年相守终离场：开元物业撤场背后，物业与业主的博弈困局

2025 年 10 月 28 日，浙江开元物业管理股份有限公司徐州城北分公司的一纸公函，在金色雅筑小区业主群里引发了轩然大波。这份公函明确告知，这家在业内以稳健服务著称的物业企业，将在 2025 年 12 月 31 日 18 时正式撤场，结束与小区长达六年的服务合作。

消息传开，有人惋惜习惯了的服务即将中断，有人疑惑稳健的开元为何突然离场，更有人开始担忧小区后续的管理真空。而这起撤场事件，并非个例 ——2025 年以来，中海物业、龙湖物业、金科服务等十余家品牌物业先后发布撤场公告，背后折射的，正是物业行业 “低成本、高要求” 的畸形博弈困局。

一、六年投入换不来共赢：撤场是无奈，更是底线

开元物业的离开，绝非一时冲动的轻率决定。

从 2019 年与开发商徐州市永润置业签订前期物业服务合同起，这家企业在金色雅筑小区深耕了近六年。即便期间一直面临运营压力，他们也没停下投入的脚步 ——2024 年底合同续签延期阶段，还特意斥资 13 万元用于小区环境整治、设施维护等品质提升工作，试图用诚意留住业主的信任。

但所有的努力，都在 2025 年 9 月 25 日被打破。业主委员会提出的四项招标条件，直接触碰了企业的经营底线。对一家需要盈利才能维持服务的企业来说，当合作条件已经无法支撑基本运营，退出就成了唯一理性的选择。

这不是对责任的逃避，而是对市场规律的基本尊重。就像近年来其他撤场的物业企业一样，要么是面临高额物业费欠缴，要么是被不合理的服务要求压得喘不过气，开元物业的离场，不过是行业困境的又一次具象化。

二、四项 “苛刻条件”：把物业逼到绝境的枷锁

业主委员会提出的四大招标条件，表面看是为业主争取最大利益，实则每一条都在挤压物业的生存空间，堪称勒紧脖子的 “四把铁索”。

1. 限价招标：1.3 元 /㎡的 “白菜价”，撑不起合格服务

一层 1.1 元 /㎡/ 月、二层及以上 1.3 元 /㎡/ 月的物业费标准，听起来很划算，但放在徐州当下的市场环境里，完全不切实际。

目前徐州同类小区的物业服务市场价普遍在 1.8-2.2 元 /㎡/ 月，1.3 元的价格连基础人工成本都覆盖不了。保安、保洁的月薪要支付，维修师傅的工时费要结算，这些刚性支出早已水涨船高。连人员工资都捉襟见肘，更别提小区设施维护、绿化养护、公共区域能耗等后续支出。把服务压到 “白菜价”，最终只能是服务品质的 “缩水”。

2. 质量保证金：5 万元背后的资金压力

5 万元的服务质量保证金，单看数额不算多，但对微利运营的物业行业来说，却是雪上加霜。

物业行业本身利润微薄，很多项目都是靠规模效应维持盈利。额外的保证金要求，会直接加剧企业的资金周转压力。为了弥补资金缺口，企业可能会选择削减服务人员、降低物料标准，最终受损的还是业主的居住体验。

3. 进场资金：未盈利先投 10 万的 “霸王条款”

要求物业公司预先投入 10 万元用于 “品质提升”，完全违背了基本的商业逻辑。

这相当于让企业在还没产生任何收益的情况下，先往里 “输血”。优质物业企业不会愿意做这种亏本买卖，反而可能吸引一些只想短期投机的小公司入场 —— 他们大概率不会真的投入资金提升品质，只会想着快速回本，给小区管理埋下更大隐患。

4. 一年合同期：短视的 “竭泽而渔”

一年的合同期限，彻底堵死了物业长期投入的可能。

小区的设施维护、团队培养、服务优化，都需要长期规划。没有稳定的合作预期，哪家物业敢投入大笔资金改造老旧电梯、升级安防系统？又哪家企业愿意花费时间培养熟悉小区情况的专业团队？短合同期只会催生 “赚快钱” 的短期行为，与小区长治久安的目标背道而驰。

三、低价陷阱：谁在为 “伪性价比” 买单？

开元物业在撤场公函中直言，这些条件已经低于保障服务品质的 “成本底线”。如果强行接受，最终的结果必然是团队流失、设备停摆、服务崩盘。

这绝非危言耸听，而是物业行业的现实逻辑 —— 没有合理的利润，就没有可持续的服务。

很多业主习惯把物业费当成 “纯支出”，总想着越便宜越好，却忽略了服务质量与居住品质的正相关关系。物业费本质上是小区公共服务的 “众筹资金”，你付出的每一分钱，都在为自己的居住环境、资产保值买单。

当电梯因为缺乏维护频繁故障，当小区垃圾堆积无人清理，当安保形同虚设存在安全隐患，即便物业费再低，这样的居住体验又有什么意义？所谓的 “性价比”，最终变成了 “伪性价比”，买单的还是业主自己。

四、行业困局：物业撤离潮为何愈演愈烈？

开元物业的撤场，不是孤例，而是整个物业行业困境的缩影。2024 年至今，从北上广深等一线城市，到徐州这样的二三线城市，物业撤离事件频发，背后是三大核心矛盾的集中爆发。

1. 成本刚性上涨

人力成本年均增幅超过 10%，维修物料、能源价格持续攀升，这些刚性支出让物业企业的运营压力越来越大。

2. 服务需求升级

业主的需求早已不满足于基础的保洁、安保，而是追求智能化管理、个性化服务、快速响应机制，需求升级意味着需要更多的投入。

3. 价格预期错位

部分业主还停留在十年前的价格认知里，想用过去的低价享受当下的优质服务。尤其是在老旧小区，设施老化导致维护成本更高，但物业费标准却很难上调，矛盾更加突出。

这种 “成本涨、需求涨、价格不涨” 的失衡状态，让越来越多的物业企业选择 “用脚投票”，撤离那些无法盈利的项目。

五、破局之路：从 “零和博弈” 到 “命运共同体”

开元物业的离场，没有赢家 —— 企业失去了经营多年的项目，业主面临服务真空，小区陷入管理不确定性。这起事件，理应成为业主、业委会与物业企业共同反思的契机。

1. 业主需走出 “低价误区”

一分价钱一分货是市场经济的铁律。低于成本的物业费，最终会通过服务缩水、环境恶化等方式 “报复性回报” 给业主。选择物业时，不该只看价格，更该关注服务性价比。

2. 重新认识物业费的价值

物业费不是 “冤枉钱”，而是为居住品质和资产保值买单的 “投资”。小区环境好、设施全、安保严，不仅住着舒心，房子的升值空间也更大。与其纠结每平米几毛钱的差价，不如理性评估服务带来的长期价值。

3. 物业需提升透明化运营

物业企业要主动公开账目明细、量化服务标准，让业主清楚每一分物业费的去向和价值。通过定期沟通、及时反馈，化解信息不对称带来的误解，重建信任基础。

4. 业委会要做好 “桥梁” 而非 “对立者”

业委会的职责是维护业主权益，但这种维护不能违背市场规律。在制定招标条件、协商物业费时，要充分调研市场行情，兼顾业主利益与物业的合理盈利，搭建双方沟通的桥梁，而不是制造对立。

结语：别让 “低价” 毁掉我们的家园

金色雅筑小区的下一任物业会是谁？目前还不得而知。但如果核心的供需矛盾没有解决，即便换了新的物业，类似的撤场剧情或许还会再次上演。

物业服务的本质，是专业分工下的价值交换，不是单方面的价格厮杀。业主需要优质服务，物业需要合理利润，这两者并不矛盾。只有当双方从 “零和博弈” 走向 “命运共同体”，从对立走向协作，才能实现共赢。

我们追求的从来不是最便宜的物业费，而是最有价值的居住生活。希望开元物业的撤场，能成为行业理性回归的起点，让更多人明白：一个舒心的家园，需要业主、业委会与物业企业的共同守护。