物业撤场潮背后的真相：业主与物业，从来不是敌人

今年，"物业撤场"成为全国业主群的热议焦点。从北京高端住宅到县域老旧小区，"因长期亏损终止服务"的公告随处可见。有人为"摆脱不作为物业"拍手称快，更多人却陷入恐慌：垃圾堆积、电梯停运、安保真空，小区秩序瞬间崩塌。

这场看似"维权胜利"的闹剧，藏着集体认知偏差：业主与物业绝非零和博弈的对手，而是唇齿相依的共同体。用偏见否定物业价值、以拒缴物业费宣泄不满，摧毁的不仅是小区运转，更是自身房产的核心价值。

误区一：把物业当"万能保姆"，混淆权责边界

"房子漏水物业不管？""外墙砸车必须赔？"这类吐槽在业主群屡见不鲜，本质是将物业等同于"万能保姆+无限保险公司"，忽视了法定服务边界。

事实上，《民法典》第九百四十二条早已清晰界定了物业服务的核心范围："物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。"

通俗讲，物业服务核心是"公共区域"，而非业主"专有部分"：

● 法定责任：楼道保洁、小区安保、绿化养护、公共设施维保；

● 非责任范畴：质保期内房屋漏水找开发商，质保期外走维修资金；户内故障属个人事务，物业可有偿协助；财物损失若物业尽到安保义务则不担责。

现实中，"服务不到位"常成为拒缴物业费的借口。北京某小区因宠物粪便清理问题，近三成业主拒缴两年；杭州一小区以绿化不达标抵制缴费。殊不知，以局部不满否定整体服务，本质是违约。

"取消物业、业主自治"的极端做法更具破坏性。南京某小区赶走物业后自治，半年内垃圾成山、电梯停运、盗窃频发，房价暴跌25%；徐州某小区五年赶走四家物业，沦为"无人管小区"，业主卖房无接盘侠。数据显示，近三年自治失败致小区失管案例增67%，房产贬值18%-35%。

徐州某回迁小区五年赶走四家物业，每任均因40%收缴率亏损撤场，如今无保安保洁、路灯损坏，业主卖房难觅接盘侠。中国物协数据印证：近三年自治失败致小区失管案例增67%，房产贬值18%-35%。

误区二：把物业费当"额外负担"，无视共同体属性

"常年不在家为啥交物业费？""服务差就是白扔钱！"持此观点者，实则将小区视为"私人空间"，忽视了其"生活共同体"属性——小区运转离不开持续资金投入。

以1000户、1.5元/㎡、户均100㎡的小区为例，月收物业费15万元，开支明细清晰：

•人力成本（55%）：20人团队月支8.3万（保安、保洁、维保、客服）；

•物料能耗（17%）：保洁绿化用品、电梯及公共照明电费月支2.5万；

•设施维保（1%）：电梯消防年检等月均摊1600元；

•其他支出（7%）：办公、税费等月支1万。

核算可知，月运营成本11.96万，即便90%收缴率，月利润仅1.54万，利润率不足11%。而老旧小区常执行十年前标准，部分低至0.38元/㎡，连人力成本都覆盖不了。

某物业负责人直言：12个老旧小区中8个亏损，全靠3个高端小区补贴。"涨价业主反对，不涨价只能降服务，进而更没人缴费，恶性循环最终撤场。"

物协2024年报告显示：行业平均收缴率78%，40%项目亏损，老旧小区亏损率62%。拖欠物业费损害的是全体业主利益：保洁频次减半、安保缩水、电梯带病运行、绿化荒芜，居住品质直线下降。

更严重的是，长期亏损致物业无力承担大修费用。电梯15年寿命更换需几十万，消防设施5-8年更新需数百万，这些资金依赖物业费积累与维修资金。物业撤场后，"隐形债务"仍由业主承担。

误区三：把物业当"全民公敌"，被舆论带偏节奏

短视频平台上，"曝光黑物业""教拒缴物业费"等内容动辄百万点赞，评论区满是"物业是吸血鬼"的极端言论，刻意放大对立情绪。

这类叙事忽略三大关键事实：

1. 少数不代表整体：全国20万家物业服务10亿业主，多数在履约维序，不能因个别问题否定全行业；

2. 矛盾核心是沟通不畅：第三方调查显示，63%投诉因信息不透明，27%因响应不及时，仅10%属严重违约，这些均可通过沟通解决；

3. 对立情绪终害己：深圳某小区近半数业主拒缴致物业撤场，业主自治三月即崩盘，重新聘物业时收费涨30%还需补缴欠款，得不偿失。

更有自媒体为流量造谣，如"物业售公共车位获利千万"被证伪——车位属开发商，物业仅管理。虚假信息加剧了双方信任危机。

结语：好小区，是"经营"出来的，不是"骂"出来的

物业不是慈善机构，需要通过收费维持正常运营；也不是万能管家，无法满足业主的所有个性化要求。它本质上是一个商业服务机构，与业主之间是平等的合同关系——业主付费购买服务，物业履约提供服务。

小区的美好环境，从来不是"赶走物业"就能实现的童话。当我们拒绝缴纳物业费时，透支的是小区的公共服务品质；当我们煽动"对立情绪"时，破坏的是社区的和谐稳定；当物业撤场、小区失管时，贬值的是我们自己的房产。

真正的好小区，必然是业主与物业相互理解、相互支持的结果：业主按时缴费，尊重物业的劳动成果；物业提升服务，对得起业主的信任；相关部门加强监管，保障双方合法权益。只有这样，才能打破"业主拒缴—物业亏损—服务下降—更多业主拒缴"的恶性循环，让小区成为真正的"幸福家园"。

请记住：你交的每一分物业费，都不是"冤枉钱"，而是对家园价值的精准投资；你与物业的每一次良性沟通，都在为房产增值添砖加瓦。与其幻想"无物业乌托邦"，不如脚踏实地参与共建共治——毕竟，好房子的价值，不仅在于户型和地段，更在于背后稳定、优质的社区服务体系。