物业公司处理违建的4个关键步骤，少一步都不行！

业主违章建筑这事儿，几乎每个物业都头疼——管轻了业主不当回事，继续施工，管重了容易引发冲突，甚至被投诉“越权”，不管？其他业主有意见。小区环境被破坏，最后锅还是物业背。

其实处理违建没有那么难，关键是走对流程、用对方法，今天就给物业同行们拆解一套“合法合规+实操性强”的应对方案，从发现到跟进全流程讲透，帮你避开“出力不讨好”的坑。

一

先记牢4个核心原则

别让好心办了坏事

处理违建的第一步，不是去制止业主，而是先明确“能做什么、不能做什么”。这4个原则是底线，绝对不能碰：

1、合法合规是前提

所有行动必须照着法律来：《民法典》里关于“业主不得侵占公共区域”的规定、《城乡规划法》对违建的界定、《物业管理条例》赋予物业的职责，还有小区《业主管理规约》里的具体条款，都是你的“尚方宝剑”。

2、程序要走对，不能图省事

必须按“发现→劝阻→报告→协助”的流程来，少一步都可能出问题。比如没劝阻就直接上报，业主会觉得“物业没沟通就告状”；没报告就自己动手拆，更是越权违法。

3、沟通永远是第一步

别上来就硬刚，先搞清楚业主为啥违建：是想增加面积？还是觉得阳台漏水想封起来？了解诉求后再讲法规、摆危害，比直接说“不准建”效果好10倍。

4、全程留痕，证据要存好

从发现时的照片视频，到跟业主沟通的记录，再到给主管部门的报告，每一步都要留证据。万一后期走法律程序，这些都是物业的“护身符”。

二

4步实操应对法

从发现到解决，步步有章法

第一步：苗头要抓早，第一时间“喊停”

违建这事儿，拖得越久越难办。早期发现和快速响应，能避免后期更大的麻烦：

巡查要盯紧：保安巡逻时多留意“异常信号”——比如大量建材（钢管、玻璃、水泥）进小区，业主在阳台、露台搭架子，或者有人在公共区域砌墙。这些都是违建的苗头。

现场先确认：发现后马上到现场，用手机拍视频（拍清楚位置、业主房号、施工情况），初步判断是不是违建（比如占了消防通道、改了外立面、没经过审批）。

当场温和制止：对施工人员或业主说：“您好，我们看到这里在施工，麻烦先停一下。根据小区管理规约，这个区域不能私自改造，我们先沟通清楚再动工可以吗？”态度要坚决，但别吵架，避免激化矛盾。

案例：上海某小区保安巡逻时，发现1楼业主在院子里圈地建围栏，马上联系物业管家。管家到现场后先拍了照片，然后跟业主说：“张叔，您这围栏要是超出了房产证上的面积，就属于违建了，后期可能要拆，还影响邻居采光，咱先停了聊聊？”业主听后当场暂停施工，为后续沟通争取了时间。

第二步：沟通讲技巧，让业主“自己想拆”

光喊停不够，得让业主明白“违建不划算”。这一步的核心是“摆事实、讲后果”：

先收集“硬证据”：查业主购房合同里的户型图、小区原始规划图，确认施工区域是不是公共区域、有没有改变建筑结构。比如业主在消防通道建鞋柜，就把“消防通道禁止占用”的法规条文打印出来。

沟通时“利弊都说透”：别只说“不准建”，要告诉业主违建的具体危害：

安全风险：比如拆承重墙可能导致楼体开裂，封阳台没做好防水会漏到楼下；

邻里矛盾：遮挡邻居采光、占用公共空间，很容易引发投诉甚至冲突；

经济损失：违建部分在卖房时不算面积，拆迁时也不补偿，万一被强拆，搭进去的钱全白费。

发书面整改通知：如果口头沟通无效，马上发《违规行为整改通知书》。内容要写清楚：违建位置、违反的法规/规约条款、整改要求（比如“3日内拆除”）、不整改的后果（上报主管部门）。

注意：通知书必须让业主签收；如果业主拒签，就贴在他家门口（拍视频留证），再用EMS公证邮寄一份，确保“送达有效”。

第三步：该上报就上报，别当“背锅侠”

业主拒不停工、拒不整改，物业千万别自己动手拆——你没这个权力！正确做法是“及时上报有执法权的部门”：

报给谁？根据违建类型选对部门：

占公共区域、改外立面：报城乡规划局（认定是否属于违建）；

正在施工的明显违建：报城市管理综合执法局（城管有权现场制止、限期拆除）；

堵塞消防通道、影响消防设施：报消防救援支队（消防部门可以当场责令整改，否则处罚）；

多次沟通无效：同时报住建局（物业行业主管部门，可督促业主配合）。

报什么？把收集的证据（照片、视频、整改通知书、沟通记录）整理成书面材料，写清楚“业主房号、违建位置、已采取的措施、目前进展”，正式提交给相关部门，请求介入处理。

配合执法：部门上门调查时，物业要主动提供便利（比如开门、指认现场），全程协助但不越权。

第四步：后续盯紧不放，用“软措施”施压

上报后不是万事大吉，还要持续跟进，同时采取合规的管理措施：

限制施工材料进入：这是最有效的“软措施”。通知门岗，禁止给违建业主送建材（如水泥、瓷砖、钢材），从源头阻止施工。

公示进展，用舆论监督：在小区公告栏、业主群里客观说明情况（比如“3号楼某户正在违建，已上报城管部门，目前处理进展 XXX”），让其他业主知道物业在积极处理，也给违建业主施加压力。

调解邻里纠纷：如果违建引发邻居投诉，主动居中协调，比如组织双方沟通，或建议通过法律途径解决（避免矛盾转嫁到物业身上）。

纳入诚信档案：有些城市会将违建行为纳入业主诚信体系，物业可以配合相关部门提供信息，增加业主的违规成本。

三

这3个“雷区”

绝对不能踩！

处理违建时，很多物业因为“心急”犯了错，反而让自己陷入被动。这3个坑一定要避开：

千万别自己强拆：物业没有执法权，哪怕业主违建再明显，也不能动手拆——轻则被业主索赔，重则可能涉及“故意毁坏财物”，吃官司。

不能断水断电逼业主整改：《民法典》明确规定，物业不得通过停水、停电、停气等方式催缴费用或强迫业主做事，用这招只会让物业从“占理”变成“违法”。

别信业主“口头承诺”：有的业主说“我就建一点，不影响别人”，或者“我明天就拆”，一定要让他白纸黑字写下来，否则转头就不认账，你没证据反驳。

业主违建不是“小事”，但也不是“死结”。物业只要守住“合法合规” 的底线，按“发现-沟通-上报-跟进” 的流程走，既能体现负责任的态度，又能避免自己担风险。

记住：你是小区秩序的维护者，不是执法者，该强硬的时候（讲法规、拒通融）别含糊，该借力的时候（找主管部门）别犹豫，才能在处理违建时既保护自己，又守护好小区的整体利益。

图片