物业不是万能的，物业服务责任有边界！

“物业除了收钱还会干啥？”“楼道灯坏了半个月都没人修，凭啥让我交钱？”……业主群里类似的抱怨，相信大家都不陌生。

物业公司似乎总在“背锅”和“救急”之间来回奔波，但矛盾背后，其实是许多业主对物业职责的误解。

今天，我们就来聊聊物业服务的“分内事”和“分外事”，让您明明白白缴费，安安心心生活。

图片

物业究竟负责什么？

别让误会伤了和气

图片

案例：南京的李阿姨家阳台漏水，多次要求物业免费维修被拒，气得在群里发牢骚。但根据规定，阳台属于业主自家区域，维修责任需自行承担，物业只能协助联系维修师傅。

《物业管理条例》第三十五条　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

一般来说，物业服务包含以下内容：

（一）建筑物共有部位的维护和管理；

（二）共用设施设备的日常运行、维护和管理；

（三）共用部位环境卫生的维护；

（四）秩序维护、安全防范、车辆停放管理等事项；

（五）物业服务档案和物业档案的管理；

（六）物业服务合同约定的服务内容；

（七）法律、法规规定的其他事项。

☑☑☑小贴士：

物业与业主的关系如同“社区管家”，服务范围以《物业服务合同》为准。就像我们不能要求快递员维修家电，超出合同的服务需另行协商哦！

图片

图片

三大常见误区，

您中招了吗？

图片

图片

误区1：物业=开发商？

实际上房屋保修期内（通常2-5年），若出现墙体开裂、管道渗漏等问题，责任在开发商。曾有业主因外墙脱落拒缴物业费，法院最终判定物业无责。

正确做法：

保存好《住宅质量保证书》，直接联系开发商售后处理。

误区2：物业能拆违建？

实际上遇到违建或占用消防通道，物业仅能劝阻并上报有关部门。上海某别墅业主私自扩建地下室，最终由城管介入解决。

维权建议：

拨打12345或通过政务平台投诉，效率更高。

误区3：水电故障全归物业管？

水电气暖属于专业公共服务范畴

实际上：

电力方面：

电表前线路故障➡供电局负责

电表后线路问题➡业主自行维修

水力方面：

入户水表后的管道➡如果水管损坏发生在入户水表之后，这部分属于业主的专有部分，维修责任通常由业主自行承担。业主可以自行维修，也可以请物业维修，但需要支付材料费和人工费。

入户水表前的公共管道➡如果水管损坏发生在入户水表之前，这部分属于公共设施，维修责任一般由物业承担。根据《民法典》第九百四十二条，物业服务企业有义务对小区内的公共设施进行维修、养护和管理。

燃气方面：

供气系统的维修➡由供气公司专业人员进行维修。相关专营公司为业主进行正常的检查是不收费用的，需要更换配件的时候收取成本费用。但住户更改供气管线必须由供气公司批准和施工，费用由业主自负。如果业主人为造成损害，则由业主向供气公司承担全部维修费用和损失赔偿。

图片

物业费包含"一切服务"？

图片

物业公司管理服务的范围有哪些？

《物业管理条例》第二条规定，物业管理是业主和物业服务企业按物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

也就是说，物业服务企业是根据物业服务合同中约定的服务项目和服务标准，为业主提供质价相符的服务。

业主和物业公司有关物业管理服务的依据就是物业服务合同，如果物业服务企业没有履行物业服务合同，侵害业主权益，业主可要求物业公司限期整改，也可向法院起诉。

对业主要求解决的物业服务合同约定以外的事，物业公司应积极与有关方面反映沟通，争取使问题得到解决。

物业服务的主要内容包括

（具体服务内容以物业服务合同为准）

图片

01

综合服务

1、制定本物业各项管理制度、公约及管理服务内容；

2、24小时接听业主、物业使用人的服务咨询来电、接待来访；

3、24小时受理业主、物业使用人的请修、投诉、求助、回访；

4、业主、物业使用人的档案资料及本物业接管验收档案管理。

图片

图片

02

房屋建筑管理

1、房屋建筑公共部位的保养和维修；

2、园区道路、停车场保养和维修；

3、业主房屋装饰装修期间的管理、装修垃圾集中和清运；

4、配合政府行政部门对业主擅自改变房屋原设计外貌的管理；

5、按照保养计划和相关规定做好房屋建筑方面的维修保养记录。

图片

图片

03

设施、设备管理和维护

1、园区共用设施、设备运行维护和管理；

2、根据本物业的实际情况，合理安排共用设施、设备的运行时间；

3、保障设施设备使用状态良好，保障设施、设备维修及时；

4、按照保养计划和相关规定，对设施、设备进行保养、检修，记录完整。

图片

图片

04

环境卫生管理

1、园区内公共环境、共用部位的白天8小时保洁服务；

2、公共设施、设备的日常清洁服务；

3、公共区域四害消杀，生活垃圾日产日清和垃圾中转站的清理（含装饰装修垃圾的收集和清运）。

图片

图片

05

绿化管理

1、公共绿地、园林小品等的管理和养护；

2、根据植物生长的季节、环境要求修剪整齐，保障植物、花卉养护无虫害；

3、根据季节变化对木本植物及草坪进行养护。

图片

图片

06

秩序维护

1、24小时安全保卫，维护本物业公共区域秩序（不含业主、物业使用人的人身保险和财产保管责任）；

2、全天候红外线外围防务和保安电视监控、住宅室内紧急报警。

图片

图片

07

有偿服务

（以物业公司具体实施项目为准）

例如：更换照明开关、疏通洗手盆、疏通马桶、疏通阳台地漏、更换门窗把手、清洗洗衣机等等。

图片

图片