这些事不归物业 “管”！业主们得弄明白，物业人得看清楚！

小区里常闹这样的矛盾：业主说 “这事儿物业咋不管？”，物业说 “这真不是我们的活！”—— 说到底，是大家没分清物业的 “权责边界”。今天就把话说透，哪些事物业该管，哪些事真不归物业管。

一、先明确：物业 “该管” 的，是这些事

物业的核心职责，绕不开 “公共区域” 和 “约定服务”，主要有 3 类：

1. 公共设施的维护

   小区里的路灯、电梯、水管、消防设备、健身器材，还有门口的门禁、监控，这些 “大家共用” 的设施，物业得定期检查、坏了及时修（大修走大修基金，日常维护用物业费）；

2. 公共区域的服务

   小区道路的清扫、垃圾的清运、绿化的修剪，还有门口的安保值守、车辆的秩序引导（比如不让外来车乱停），这些 “保障小区正常运转” 的活儿，是物业的基本责任；

3. 约定好的额外服务

   如果业主和物业在合同里写了 “代收快递”“上门维修家电”（付费），或者小区有老年食堂、儿童托管，这些是 “额外约定”，物业才会管 —— 没约定的，物业没义务做。

二、别误解：这些事，物业真 “不管”

不少业主觉得 “交了物业费，物业就得啥都管”，但有些事，就算业主急，物业也没权力、没义务插手，主要有 4 类：

1. 业主家里的 “私人事儿”

比如家里水管漏水、电灯坏了、家电故障，除非合同里明确约定 “上门维修”，否则物业不管 —— 这是业主自己的居住空间，维修得自己找师傅，或者付费让物业帮忙联系（但物业不承担维修责任）。

还有业主家丢了东西，物业有义务配合调公共区域的监控，但没义务 “包赔”—— 除非能证明是物业安保失职导致的（比如门禁没关、保安擅离职守）。

2. 业主之间的 “邻里矛盾”

楼上孩子跑跳太吵、隔壁装修影响休息、邻居占了自家门口的公共区域，这些 “业主之间的纠纷”，物业只能帮忙 “协调”，没法 “裁决”。

比如协调装修时间、劝邻居挪走私占的东西，但如果对方不听，物业没权力强制执行 —— 真要解决，得找居委会，或者走法律途径。

3. “开发商留下的烂摊子”

比如房子漏水（保修期内）、户型设计有问题、承诺的配套没兑现（比如说好的幼儿园没建），这些是 “开发商的责任”，不是物业的锅。

物业可以帮忙联系开发商，但没法替开发商解决 —— 业主该找开发商维权，或者通过住建部门投诉，别盯着物业要说法。

4. “政府部门的管理职责”

比如小区里有人违规搭建、私自改承重墙，物业有义务 “劝阻” 并 “上报给城管部门”，但没权力拆；

还有小区里的流浪狗、噪音污染（比如商户高音喇叭），这些得找城管、公安，物业只能协助，没法直接处理。

三、业主、物业都要懂：分清边界，才少矛盾

对业主来说：弄明白 “物业管啥不管啥”，就不会遇事就指责物业，白白生气 —— 该找物业的找物业，该找开发商、政府部门的找对应方，问题解决得更快。

对物业来说：要在小区公示 “服务范围”，遇到业主提 “不归自己管” 的需求时，别直接说 “不管”，而是耐心解释 “该找谁”，甚至帮忙搭个桥 —— 既明确了边界，也不让业主觉得 “物业在推活”。

其实小区和谐的关键，从来不是 “物业啥都管”，而是 “该谁管的谁管好”—— 业主清楚权责，物业做好本分，矛盾自然就少了。