年底物业费催缴：一套有温度的沟通策略 + 20 条实用话术，收好就用

年底将至，12 月 30 日的物业费缴费截止日期越来越近。催缴物业费，从来不是简单的 “要钱”，而是一场考验物业专业度和沟通温度的双向奔赴。

既要高效完成收缴任务，又要维护好和业主的融洽关系，这套分级沟通策略 + 20 条实用话术，帮你把催费这件事做得体面又到位。

核心沟通策略：催费先暖心，沟通有分寸

1. 换位思考，服务为先

2. ：开口先提服务，再讲缴费，让业主感受到 “缴费是为了更好的服务”，而非单纯的 “催缴压力”。

3. 信息清晰，提醒到位

4. ：每一次沟通，都要明确费用期间、具体金额、截止日期和多种缴费方式，不给业主留疑问。

5. 分级沟通，循序渐进

6. ：从群发温馨提醒，到一对一友好沟通，再到上门恳谈，最后到严肃催告，层层递进不激化矛盾。

7. 倾听诉求，解决为先

8. ：遇到业主抱怨或拒缴，先听问题、再解难题，问题解决了，缴费自然水到渠成。

9. 合法合规，留有温度

10. ：即便是最后的严肃提醒，也要基于《管理规约》和物业服务合同，同时给业主留足台阶。

第一部分：通用提醒话术（适用于群发、公告栏、初提醒）

适合在 12 月中旬左右，面向全体业主做第一轮普适性提醒，温和不生硬。

1. 温馨结尾版

2. “尊敬的业主，2025 年度物业费收缴工作即将收官。感谢您一直以来对物业工作的支持与配合！烦请您在 12 月 30 日前抽空完成缴费，我们将用更贴心的服务，守护您的美好家园。祝您生活愉快！”

3. 便利服务版

4. “【缴费提醒】2025 年度物业费缴费截止日为 12 月 30 日。为节省您的宝贵时间，我们支持公众号 / APP 线上缴费、物业中心前台现场缴费、银行代扣等多种方式。操作遇到问题，可随时致电 [物业电话]，我们会全程协助您办理。”

5. 价值呈现版

6. “您缴纳的每一笔物业费，都是园区安全巡逻、公共区域保洁、绿植养护、电梯与消防设施维护的坚实保障。年底清账在即，恳请尚未缴费的业主于 12 月 30 日前办理，让我们携手守护整洁、安全的居住环境。”

7. 简洁通知版

8. “尊敬的业主您好，您户 2025 年度物业费尚未结清，应缴金额为 XX 元。缴费截止日期为 12 月 30 日，详情可咨询 [物业电话]。感谢您的理解与配合！”

第二部分：一对一沟通话术（电话 / 微信 / 当面）

针对未缴费业主，在 12 月下旬进行一对一精准沟通，根据业主情况灵活调整语气。

第一阶段：友好提醒（试探性沟通，避免引起反感）

1. 电话开场版

2. “您好，是 X 先生 / 女士吗？我是咱们小区的物业管家 XXX，不好意思打扰您几分钟。主要是温馨提醒一下，您家 2025 年的物业费还没有缴纳，想确认下您是不是没收到缴费通知呀？”

3. 微信跟进版

4. “X 先生 / 女士您好～这是您家 2025 年度物业费的账单明细（附图）。考虑到年底大家都忙，财务也需要结算，特地提醒您最晚于 12 月 30 日前处理哦。线上支付很方便，需要我发您详细的操作指引吗？”

5. 强调截止日版

6. “您好呀，跟您说个事儿～本周六（12 月 30 日）就是今年物业费缴纳的最后期限了，要是逾期的话可能会产生滞纳金，特地提醒您一下，避免给您带来不必要的麻烦。”

第二阶段：了解原因，解决障碍（遇到拖延或犹豫，先找症结）

1. 探询原因版

2. “看到您还没办理缴费，猜想您可能最近工作太忙忘了，或者是不是对我们的服务有什么不满意的地方？您有任何想法都可以直接告诉我，我们非常重视每一位业主的反馈。”

3. 针对服务投诉版

4. “您提到的楼道灯不亮这个问题，真的非常抱歉给您带来了不便！我已经立刻记录下来，安排工程师傅今天内就上门处理。等问题解决好，还请您方便时支持下物业费，您的认可就是我们改进工作的最大动力。”

5. 针对经济困难版

6. “非常理解您近期可能手头周转不便，咱们物业也能体谅业主的难处。我们支持分期缴纳，或者您申请延期到 12 月 30 日前缴清也可以。如果需要的话，我现在就帮您走申请流程，您看这样行不行？”

第三阶段：上门拜访（正式、诚恳，适合多次提醒无果的业主）

1. 上门开场版

2. “X 先生 / 女士您好，打扰您了！我们是物业中心的工作人员，之前通过电话 / 微信跟您提醒过物业费的事，怕您太忙没留意。今天上门一来是再次提醒下 12 月 30 日的截止日期，二来也是想问问您，是不是有什么困难或者意见需要我们帮忙解决的？”

3. 携单上门版

4. “这是您家的物业费明细单，您可以过目一下，每一笔费用都写得很清楚。我们也是想着在 12 月 30 日前完成所有业主的费用结算，这样明年才能更好地做服务预算，给大家升级园区设施和服务。您看今天方便办理缴费吗？”

第三部分：应对常见拒缴理由的话术（对症下药，化解矛盾）

遇到业主明确提出拒缴理由，不用慌，先共情再解释，有理有据化解分歧。

13. 应对 “我没享受服务”“您这么说我特别理解，其实很多物业服务都是‘隐形’的保障。比如 24 小时安保的不间断巡逻、水泵房和配电室的日常维护、消防设施的定期年检、每天的公共区域保洁，这些工作每天都在做，只是不容易被直观看到。如果您感兴趣，我可以带您参观一下我们的设备房，让您了解下咱们的日常工作。”14. 应对 “房子空置没住”“我明白您的想法，毕竟房子没住人，觉得缴物业费有点亏。不过根据《物业管理条例》和咱们签的《前期物业服务协议》，房屋空置也需要缴纳物业费，因为物业服务是针对整个小区的公共区域和全体业主的，不会因为个别房屋空置就停止。不过您别担心，我们可以帮您申请空置房的物业费优惠（如有政策），帮您减轻一些负担。”15. 应对 “邻居违建你们不管”“关于您说的违建问题，我们真的一直在跟进处理。咱们物业没有强制执法权，每次发现都第一时间上报了相关部门，并且配合执法人员上门沟通。这个问题我们比您更着急，也一直在努力推动解决。但违建的处理需要时间，这和整体的物业服务费用是两回事，还请您理解，别让这件事影响了您的正常缴费呀。”16. 应对 “上次报修没处理好”

“非常抱歉给您带来了不好的体验！您说的那次报修，我立刻去核查处理进度，今天就给您一个明确的解决时间表，一定帮您把问题彻底处理好。同时我们也会复盘这次的问题，改进我们的报修流程。这次的物业费，能不能麻烦您在问题解决后，支持一下我们的工作？”

第四部分：最后期限的严肃提醒（12 月 30 日当天或前夕，谨慎使用）

针对仍未缴费的业主，在最后关头进行正式催告，既要明确后果，也要留有余地。

17. 最终电话提醒版“X 先生 / 女士您好，打扰您了。今天是 12 月 30 日，也是 2025 年度物业费缴纳的最后一天。如果您今天仍未完成缴费，根据小区《管理规约》的约定，将从明天起开始计收滞纳金（或产生违约记录）。为了避免给您带来额外的损失，特此紧急提醒您。”18. 书面通知版（可拍照微信发送）

“【最后缴费通知】尊敬的 X 栋 X 室业主：请您于今日（12 月 30 日）下午 5 点前，结清 2025 年度物业费欠款。逾期未缴将按物业服务合同约定计收违约金，同时可能会影响您后续的购水、购电等卡务办理。感谢您的理解与配合！”19. 强调后果版（依法依约）“X 先生 / 女士您好，跟您重申一下，根据我们双方签订的《物业服务合同》第 X 条约定，逾期缴纳物业费将产生每日千分之 X 的滞纳金。我们非常不希望看到这种情况发生，所以再次恳请您在今天内完成缴费。”20. 留有台阶版

“我们知道您肯定不是故意拖欠，大概率是年底事情太多忘记了。如果您今天内能完成支付，我们可以帮您向领导申请免去此次产生的滞纳金。这是我们能给到的最后宽限，还请您务必重视一下。”

重要提示：催费必备的 4 个小原则

1. 因人而异

2. ：对通情达理的业主温和提醒，对态度强硬的业主保持专业，根据业主的性格和过往交往情况调整话术。

3. 保持记录

4. ：每次沟通的时间、方式、内容要点，都要详细记录在案，避免后续出现纠纷说不清楚。

5. 团队协作

6. ：遇到难缠的案例，及时升级由物业经理或更高级别人员沟通，避免一线管家陷入僵局。

7. 合法基础

8. ：所有关于滞纳金、违约后果的陈述，必须严格基于双方签订的合法合同或《管理规约》，不夸大、不造谣。

其实，有效催费的本质，从来不是 “话术有多厉害”，而是专业沟通和解决问题的结合。用真诚、耐心的态度对待每一位业主，催费这件事，也能变得顺畅又体面。