“取消物业，回社区代管”？别只怀旧，这 3 个问题得想清楚​

前几天在小区楼下碰到张阿姨，她又在念叨：“以前没物业的时候多好啊，居委会管事儿，邻里都熟，交点儿小钱就行。现在倒好，物业费一年比一年高，楼道一星期不扫、电梯坏了没人修，这钱花得憋屈！”

张阿姨的话，说出了不少业主的心声。如今物业公司遍地都是，可 “服务没跟上，烦恼倒不少” 的情况越来越多，于是 “取消物业，重回社区代管” 的呼声也渐渐冒了出来。但这真的是解决问题的好办法吗？还是我们只是在怀念过去的 “岁月静好”？

一、没物业的 “老日子”：好的是人情，难的是专业

很多老小区业主都记得，十几年前没那么多正规物业公司的时候，小区管理基本靠居委会。那时候的日子，确实有不少让人怀念的地方：

1. 花钱少，心里踏实

居委会不管是修个水管还是扫个楼道，基本不怎么收费，就算收也是象征性的一点钱。不像现在，物业费、公摊费一大堆，交了钱还不知道花到哪儿去了。而且居委会是政府管的，大家心里总觉得 “靠谱，不会坑人”。

2. 邻里近，矛盾好化解

那时候居委会的人都是住在小区里的邻居，谁家有事儿喊一声就到。比如楼上漏水渗到楼下，居委会大妈上门劝两句，两家互相让一步，事儿就解决了。不像现在，业主和物业隔着一层，有矛盾了要么吵架，要么互相扯皮。

可真要回到那个时候，很多现实问题也绕不开：

1. 专业的活，居委会干不了

以前小区设施简单，无非就是扫扫地、修修水龙头。现在不一样了，小区里有电梯、有消防系统、有智能门禁，这些东西坏了，居委会的人根本不懂修。之前有个老小区试着让居委会代管，结果电梯坏了半个月没人会修，最后还是花钱找外面的专业队才搞定。

2. 没人手，事儿管不过来

居委会本来就忙，要管计生、社保、调解纠纷，哪有精力天天盯着小区的安保、绿化、垃圾清运？有次去一个老小区调研，居委会主任苦笑说：“我们就 3 个人，要管 200 多户，有时候业主反映路灯坏了，我们得等一周才能腾出手去换。”

3. 没钱没机制，撑不长久

居委会管小区，基本靠政府给点补贴，再收点业主的小钱。可现在维修成本越来越高，比如换个消防栓就要几千块，这点钱根本不够用。时间长了，要么服务越来越差，要么干脆没人管，最后小区还是乱糟糟。

也正是因为这些问题，后来才有了专业的物业公司 —— 本想着用市场化的方式，解决社区代管的 “不专业、没人手、没资金” 的难题。可没想到，有些物业却把路走歪了。

二、现在的物业困局：收了钱不办事，还把业主当 “对立面”

本来引入物业是为了让小区管理更专业，可不少业主却觉得 “还不如以前居委会管得好”，问题主要出在这几点：

1. 收费积极，服务 “缩水”

物业费催得比谁都紧，可该做的服务却打折扣。有业主吐槽：“我们小区物业费 1.8 元 / 平，结果保安天天坐在岗亭里玩手机，陌生人随便进；垃圾三天才清一次，夏天楼道里全是味儿；家里漏水报修，物业说‘等两天’，结果等了半个月也没人来。”

2. 把自己当 “管理者”，态度比谁都横

有些物业根本没把自己当成 “服务者”，反而觉得自己是小区的 “管理者”。业主没及时交物业费，就断水断电；业主提意见，就说 “你懂什么，这是规定”。之前有个小区，业主因为物业私自把绿化改成停车位，去找物业理论，结果物业经理直接说 “爱住不住，不想住就搬走”。

3. 钱花哪儿了，永远是 “谜”

物业费收了多少、小区广告收入有多少、停车位租金赚了多少，这些钱怎么花的，物业从来不说清楚。有业主要求公示收支明细，物业要么给个模糊的数字，要么说 “这是公司机密，不能给你看”。时间长了，业主自然不信任物业，甚至故意不交物业费，形成恶性循环。

4. 想换物业，比登天还难

就算业主忍无可忍想换物业，也没那么容易。要么是业委会成立不起来（很多小区连业主大会都开不起来），要么是物业耍赖不搬走，要么是换了新物业，发现还不如之前的。有个小区业主花了半年时间，好不容易把旧物业赶走，结果新物业来了之后，服务更差，业主们后悔都来不及。

也难怪业主会怀念 “没物业的日子”，可真要 “取消物业，重回社区代管”，就能解决问题吗？恐怕没那么简单。

三、“取消物业” 不是万能药：这些坑得先想明白

很多业主喊着 “取消物业”，觉得这样就能摆脱烦恼。可真要这么做，可能会遇到更大的麻烦：

1. 电梯坏了、消防出问题，谁来负责？

现在小区里的电梯、消防系统，都是需要专业维护的。居委会没这个技术，也没这个资质。万一电梯年检没过还继续用，出了安全事故，谁来担责任？之前有个小区取消物业后，消防栓没水，消防队来检查时说 “一旦着火，后果不堪设想”，最后还是业主凑钱找专业公司来修。

2. 居委会忙不过来，小区会更乱

居委会本来就承担了很多政府职能，要是再让他们管小区的安保、保洁、维修，根本顾不过来。到时候可能会出现 “居委会管不好，物业又没了” 的尴尬局面：垃圾没人清、路灯没人修、陌生人随便进，最后小区变成 “无人管” 的状态。

3. 钱从哪儿来？业主会不会 “搭便车”？

社区代管需要钱，比如请保洁、修设施，这些钱肯定要业主分摊。可要是有人不愿意交，说 “我不住这儿，不用交” 或者 “别人交了就行，我不交也没关系”，怎么办？到时候要么钱凑不够，服务没法开展；要么交了钱的业主觉得 “不公平”，也不愿意再交，最后还是走不下去。

4. 出了问题，找谁投诉？

物业虽然有问题，但至少是个 “实体公司”，有问题还能找物业经理、找公司总部。要是换成社区代管，服务不好了，业主找谁？找居委会？居委会不是服务公司，没有明确的服务标准和追责机制。最后可能是 “投诉无门”，只能自己忍了。

所以说，“取消物业” 不是解决问题的万能钥匙，盲目回到社区代管，很可能是 “从一个坑跳进另一个坑”。真正的办法，不是 “非此即彼”，而是找到一条 “业主、物业、社区、政府都能满意” 的路。

四、破局之道：别纠结 “要不要物业”，要纠结 “怎么管好”

解决物业困局，关键不是 “取消物业”，而是重塑小区治理的模式，让各方都能各司其职、各负其责。

1. 业主得 “站起来”：成立靠谱的业委会，把权利握在自己手里

很多小区的问题，根源在于业主 “一盘散沙”，没人替自己说话。所以首先要做的，是依法成立业委会 —— 而且是真正代表业主利益、有能力的业委会。

比如业委会可以：

• 跟物业谈合同，明确服务内容（比如保安要 24 小时巡逻、保洁要一天扫一次楼道）、收费标准，还有违约条款（比如服务不达标要扣物业费）；

• 定期要求物业公示收支明细，尤其是小区的广告收入、停车位租金，这些钱本来就是业主的公共收益，必须公开透明；

• 要是物业不办事，业委会可以组织业主大会，按规定把物业换掉。

当然，业主也要尽自己的义务，比如按时交物业费 —— 毕竟物业提供了服务，该花的钱还是要花，不能光想着 “占便宜”。

2. 物业得 “归位”：别当 “管理者”，要当 “服务者”

物业公司要明白，自己是靠给业主提供服务吃饭的，不是来 “管业主” 的。

比如：

• 收费要和服务挂钩，不能 “不管服务好不好，先把钱收了”。可以搞 “菜单式服务”，比如基础服务（保洁、安保）收多少钱，增值服务（代收快递、上门维修）收多少钱，让业主明明白白消费；

• 定期向业主公示收支情况，比如这个月收了多少物业费，花在保洁上多少、花在维修上多少，让业主知道钱花在了哪儿；

• 态度要好，业主有问题要及时回应，别动不动就 “甩脸子”“威胁断水断电”。

3. 政府得 “管到位”：别当 “甩手掌柜”，要做好 “监督者” 和 “支持者”

街道、房管部门不能光看着业主和物业吵架，要主动站出来解决问题：

• 加强对物业的监管，比如定期检查物业的服务质量，要是发现物业乱收费、不办事，就严厉处罚，甚至吊销资质；

• 对老旧小区多给点支持，比如补贴点维修资金，或者帮忙联系专业的维修公司，让社区代管能 “撑得下去”。
  
  

4. 不同小区，得有不同的 “解法”

不是所有小区都适合一种模式，要根据小区的情况来定：

• 老旧小区：可以让居委会牵头，搞 “社区 + 准物业” 模式 —— 比如居委会负责协调，再找个小的物业公司来做基础服务（保洁、安保），维修这些专业活外包给外面的公司，政府给点补贴，业主少交点儿钱；
  
  

• 中等规模的小区：要是业主自治能力强，可以成立业委会，自己找靠谱的物业，或者甚至尝试 “业主自管”—— 比如业委会雇保洁、保安，找专业公司做维修，这样更灵活，也更透明；
  
  

• 新建的高端小区：还是需要专业的物业公司，但业委会要盯紧物业，按合同办事，确保服务质量和收费匹配。

其实不管是社区代管，还是物业公司管理，最终的目的都是让小区变得更宜居。“取消物业” 的呼声，本质上是业主对 “不好的物业” 的不满，不是对 “物业” 这个模式的否定。

真正的破局，不是回到过去，而是构建一个 “业主能说话、物业能办事、政府能监管” 的体系。只有这样，业主才不用再为 “物业费交得值不值” 烦恼，物业也能靠优质服务赢得信任，小区才能真正变成 “安居乐业的家”。