发改委、建设部《物业服务收费管理办法》第九条

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

一、核心定义

模式

定义说明

包干制业主向物业企业支付固定费用，盈余或亏损均由物业企业承担

酬金制预收资金中按约定比例提取酬金支付物业企业，其余用于服务支出，结余或不足由业主承担

二、费用构成对比

• 包干制

• 物业服务成本 + 法定税费 + 企业利润

• 酬金制

• 物业服务支出 + 企业酬金

三、定价模式差异

模式

定价逻辑

特点描述

包干制

市场定价按收费标准确定服务内容（量入为出）

酬金制

成本定价按服务要求测算收费（量出为入）

四、本质区别

物业管理费性质不同：

• 包干制：物业服务整体视为产品，费用是物业企业的收入

• 酬金制：仅管理服务是产品，预付费用属于业主资金，物业企业只赚取酬金

五、对业主的利弊分析

包干制

优势

劣势

物业自负盈亏，业主省心

企业可能降低服务品质换取利润

酬金制

优势

劣势

业主主导性强，资金透明

操作复杂，监管成本高，需成熟业委会支持

📌 现状提示：国内部分"酬金制"实质仍为包干制，因法规环境和商业成熟度限制

六、酬金制适用条件

1. 市场环境

2. 需企业诚信机制+成熟消费理念+经济宽裕

3. 业主敏感度

• 重服务品质 → 适用酬金制

• 重费用成本 → 适用包干制

1. 物业类型适配

2. 适配度高 → 低

3. 商业/公众物业 > 高档住宅 > 普通住宅

4. 核心前提

5. 依赖业委会运作效率与企业专业度

实践建议

✅ 包干制适用：中小型社区/业主参与度低的场景

✅ 酬金制适用：高端物业/商业体/业委会成熟的社区

选择时需评估：业主自治能力、物业企业信誉、长期服务需求